从开辟、扶植、运营、办理的法式上讲，房地产开辟普通可分为五个阶段，便可行性研讨和名目决议计划阶段、扶植后期筹办阶段、扶植阶段、发卖阶段和托付利用阶段。

　　房产开辟名目经董事会（企业主）核准发轫立项后，转由企业计谋成长研讨中间（筹谋部）停止可行性研讨。

　　底子目标：告竣名目决议计划的迷信化、化，削减或制止投资决议计划的错误，进步名目开辟扶植的经济、社会和情况效力。

　　阶段一投资时机研讨：该阶段的首要使命是对投资名目首要是地皮停止发轫摸底和动向性构和，并对投资名目或投资标的目的提议倡议，即在必定的地域和部分内，以天然资本和墟市的查询拜访展望为根底，寻觅最有益的投资时机。投资时机研讨至关大略，首要依托抽象的估量而不是依托具体的剖析。若是时机研讨以为可行的，就可以够停止下一阶段的事情。

　　阶段二发轫可行性研讨：亦称“预可行性研讨”。在时机研讨的根底上，进一步对名目扶植的大概性与潜伏效力停止论证剖析。

　　阶段三具体可行性研讨：即凡是所说的可行性研讨。具体可行性研讨是开辟扶植名目投资决议计划的根底，是在剖析名目在手艺上、财政上、经济上的可行性后作出投资与反对议计划的关头步调。

　　地皮利用权有偿出让的体例：出让体例是指当局行动共有地皮的代表以甚么情势或法式将共有地皮利用权出让与地皮利用者。依照《中华公共共和国城镇共有地皮利用权出让和让渡暂行规则》共有地皮利用权的出让体例有三种：和谈、投标、拍卖。

　　和谈出让：指地皮利用权的成心受让人世接向共有地皮的代表提议有偿利用地皮的欲望，由共有地皮的代表与成心受让人停止一双一的构和和商讨、洽商出让地皮利用权的相关事件的如许一种出让体例。

　　投标出让：指在指定的刻日内，由契合前提的单元或小我以书面招标情势，竞投某地段地皮利用权，由投标人按照必定的央求择优肯定地皮利用者（即地皮利用权受让人）的出让体例。以投标体例出让地皮利用权，不但要明白条约两边本家儿的权力掌管，并且要明白招标的效率及投标人在投标刻日内应负的仔肩等。

　　拍卖：又称竞投，部分地方也叫“拍让”。它是指由地皮扫数者代表在指定的工夫、地址，集体契合前提的地皮利用权成心受让人参加，就所出让利用权的地皮公然叫价竞投，按“价高者得”的轨则肯定地皮利用权受让人的一种出让体例。遵照《投标拍卖挂牌出让共有地皮利用权划定》，扶植用地凡属于盈利性的商品房开辟、游览、贸易、文娱等用处的，必需经过市地皮买卖中间挂牌出让共有地皮利用权，并获得《成交确认书》，尔后签定《共有地皮利用权出让条约》。

　　开辟商获得《共有地皮利用权出让条约》后，到建管处打点修建计划报建手续，至地籍处打点地皮证挂号手续。属和谈出让的，打点地皮挂号时应提交具体来讲材料并送至地皮主管部分：

　　⑶属新增投资扶植用地的，应供给《扶植用地表准书》；属存量用地的，应供给原土天时用者地皮权源材料。

　　地办理部分卖命打点地皮利用权出让和划拨地皮利用权让渡需补办出让手续的考核和报批事情，近郊区、县房地局卖命打点缺乏10亩地皮利用权出让和让渡划拨地皮需补办出让手续的考核和报批事情。

　　房地局卖命打点10亩以上（含10亩）的城镇扶植用地的划拨手续。区、县房地局卖命打点10亩具体来讲的城镇扶植用地的划拨手续。

　　市房地局卖命城远郊区区、县地皮出让和让渡划拨地皮需补办出让手续的地价评价事情及评价陈述的检查、地价考核和报批事情。

　　到指定地址打点投资挂号，提交企业工商交易派司、法人资历证实、银行资信证实，并按划定交纳招标包管金。

　　收到中标告诉书后，由企业法定代表人或受权代表人与市或区、县房地局签定地皮利用权出让条约，并按条约的划定付出总地价款的必定比率行动定金。

　　按条约的商定付出余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领姑且共有地皮利用证，付清全数地价后向市或区、县房地局请求正式共有地皮利用证。

　　到指定地址打点竞投挂号，提交企业工商派司、法人资历证实、银行资信证实，并按划定交纳竞投包管金。

　　企业法定代表人或受权代表人与市或区、县房地局签定地皮利用权出让条约，并按划定付出总地价款的必定比率行动定金。

　　按条约的商定付出余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领姑且共有地皮利用证，付清全数地价款向市或区、县房地局申领正式共有地皮利用证。

　　属运营性开辟用地的，开辟商经过投标、挂牌、竞买或和谈出让法式获得《成交确认书》。凭此书打点地皮出让或划拨手续，停止地皮挂号，获得《共有地皮利用权证》。

　　拆迁：乡村衡宇拆迁是对乡村计划区内共有地皮上原本的衡宇及其从属物等，不顺应经济、社会成长必要的部门停止撤除重修，使乡村的团体功效获得改良和进步。

　　2.乡村功效、用地结构和空间构造的调度，如栖身区、贸易区、车站、糊口办事举措措施等大众修建的扶植和革新；

　　3.情况管理，如扩大绿地、管理传染工程等。是以，乡村衡宇拆迁是伴跟着乡村扶植名目停止的，是乡村扶植的主要构成部门，特别是旧城革新中的一个主要枢纽，处于扶植名目的后期事情阶段。

　　拆迁安设方案和计划；（拆迁红线规模内衡宇面积、户数、本质、用处等根本环境；拆迁体例；拆迁刻日；还建体例及还建刻日；产权清楚的安设用房证实；拆迁抵偿资本来历及估算资本额度）

　　按照《市乡村衡宇拆迁办理实行法子》（各地计谋差别）的划定，衡宇拆迁办理部分在收到请求之日起30日内，对请求检查终了。契合前提的，照章收取拆迁办理费（室第为7元/平方米，非室第为3元/平方米），颁布衡宇拆迁承诺证。开辟商获得《衡宇拆迁承诺证》后，便可集体拆迁，并与拆迁人签定安设抵偿和谈。安设抵偿公有三种体例，一是泉币安设，二是现房安设，三是当场或异地还建。拆迁终了后，请求拆迁查收，获得《衡宇拆迁查收及格证》YOO棋牌官方 。

　　扶植工程计划办理的首要实质有：修建办理、门路办理、管线办理、核定妄图计划、核发扶植工程计划承诺证。

　　在名目倡议书报批或可行性研讨陈述体例以前，开辟商要向计划局申诉计划重心，计划办理部分应在重心告诉书中对批复时的参照根据；

　　在名目倡议书批复后，开辟商应向计划局申诉名目选址、定点，即向请求单元下发选址规规定见告诉书，对名目用地的地点、面积、规模等供给较具体的定见，并须同时下达计划妄图前提；

　　计划妄图前提，是名目选址后，由扶植单元请求，计划部分下达的拜托妄图机构停止计划计划妄图的根据性文献。开辟商在停工计划妄图后，须向计划部分提议核定请求；

　　开辟商根据核定的妄图计划告诉书和可行性研讨陈述批复，并在计划主管部分咨询地皮及拆迁部分相关用地及拆迁安设的定见后，应向计划局申领扶植用地计划承诺证，该证是获得地皮利用权的必备文献；

　　申领扶植工程计划承诺证，是在名目参加年度正式方案后，请求打点完工手续以前，需停止的考证工程扶植契合计划央求的最初法定法式，该证申办完工的必备文献。

　　停止盈利性的房地产开辟，必需获得共有地皮利用权材干停止。按照《乡村房地产办理法》的相关划定，房地产开辟用地甲第墟市获得体例有两种：即出让和划拨。经过出让体例获得利用权的法令证据是共有地皮利用权证。经过划拨获得天时用权的姑且证件是扶植用地表准书或划拨决议书。

　　一）申办名目选址定点，获得《扶植名目选址定见书》和《扶植用地计划承诺证》。并获得《扶植名目选址定见书》的附件。

　　乡村计划行政主管部分按照全市经济社会成长战略、乡村整体计划、分区计划、掌握性具体计划等各级计划，依照国度《乡村计划法》、《扶植名目选址计划办理法子》等，思索扶植名目的央求，在划定刻日内提议计划方面的初核定见和选址定见。尔后，由乡村计划行政主管部分会同地皮办理部分并收罗名目所触及到的相关部分的定见，对初核定见及其选址提议复核定见，对赞成的名目报当局审批后，在划定的审批刻日内核发名目选址定见书。扶植名目选址定见书的首要实质应包罗：扶植名目的根本环境和扶植名目计划选址的首要根据。

　　乡村扶植用地计划办理的根本是根据乡村计划肯定的差别地段的地皮利用本质和整体结构，决议扶植工程能够利用哪些地皮，不克不及够利用哪些地皮，和在满意扶植名目功效和利用央求的条件下，若何经济、公道天时用地皮。乡村计划行政主管部分对乡村用地停止同一的计划办理，实施严酷的计划掌握是实行乡村计划的根本包管。

　　申诉计划重心：计划重心是方案立项或扶植工程可行性研讨的计划根本根据。方案部分能够央求开辟单元初始计划部分对开辟名目的定见，从新决议对可行性研讨陈述的批复。当扶植单元停工方案报批手续以后，应到计划部分申诉选址定点，以获得选址规规定见告诉书申诉选址定点。

　　开辟商获得《扶植名目选址定见书》及《扶植用地计划承诺证》后，便可同步到以下地址打点相干手续：

　　到地皮使用途打点地皮出让条约或划拨手续，签定《共有地皮利用权出让条约》或获得《扶植用地划拨决议书》。

　　C、扶植名目计划修建计划图纸1套及光盘（庞大名目需供给2⑶个差别妄图单元的计划计划及光盘）；

　　D、“一书一证”及其附件（计划妄图利用前提和计划用地规模线）动工图批准阶段，获得修建核位红线份。

　　B、公安、消防、审图办、人防、供水、供电、、交管、通讯管线、抗震、环卫、燃气、园林等部分检查定见或回执；

　　三）申办扶植工程红线定位与验线，获得修建核位红线图。红线定位包罗修建红线定位和市政红线定位。过程是先红线定位，再验线。红线定位事情停工后，当修建物动工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前，扶植单元应请求红线验线。

　　若所放红线与计划门路或预留计划掌握规模相干，扶植单元还须到市级计划部分索取门路坐标及相干数据。

　　四）申办《扶植工程计划承诺告诉书》，打点终了后凭此告诉书到建管部分打点《动工承诺证》。扶植工程动工至正负零时，持告诉书等相干材料申办《扶植工程计划承诺证》。持修建红线图到部分固体烧毁物办理处交纳废料处置费。

　　共有地皮利用权证；乡村根底举措措施配套费收条；人防费收条；《扶植工程计划承诺告诉书》请求表；投资承诺证；经放线的《红线定位册》本来。

　　五）申办《扶植工程计划承诺证》。申办终了后开辟商持《扶植工程计划承诺证》至建管部分打点扶植工程正负零以上部门相干动工手续；扶植工程完工后3个月内，开辟商持完工图申办《扶植工程计划查收及格证》。

　　《扶植工程计划承诺告诉书》；经正负零验线、盖印的《红线定位册》正本；经正负零验线、盖印的《核位红线图》；废料处置费关连单。

　　变动请求；工商部分改名告诉、变动后的工商派司；开辟商天分证实；地皮变动批复；变动后的地皮利用证；（地皮批租费、利用费）收条；原扶植工程计划承诺证；修建红线图；典质权人赞成变动的定见（打点了在建工程典质的）；法院判决名目还应提交占定书。

　　名目报建总过程：扶植工程买卖中间照章必需停止投标的名目规模和范围尺度，依照省公共当局的划定履行。动工单项条约预算价在50万元钱以上或修建面积到达1000㎡ 的扶植工程新建、扩建和改建的修建的扶植工程必需停止投标。工程扶植名目必需在发包前,由扶植单元或其拜托署理机构到相干买卖中间停止报建。该当报建而未报建的工程名目，不得停止招招标。

　　工程扶植名目的报建实质首要包罗：工程称号、扶植地址、投资范围、资本来历、昔时投资额度、工程范围、拟完工与完工日期、发包体例、工程筹建环境。

　　工程扶植名目立项批文、资信证实、扶植用地证实、计划审批文献、动工图妄图文献检查核准书连同报建表同时提交。

　　属于试桩扶植工程名目，须打点试桩挂号手续。工程扶植名目的投资和扶植范围产生变革时，扶植单元或其拜托署理机构应实时到市买卖中间停止弥补挂号。筹建卖命人变动时，应打点变动手续。

　　二、考核“一费制”免费认定表、核发缴款告诉填报《扶植工程“一费制”免费认定表》按以下法式打点

　　应缴用度从工程报建开端20日内凭扶植局（征询台）开具的《市行政治业性免费、基金缴款告诉书》到署理银行打点缴款手续。以中标价为计较基数的缴费名目，在招招标监视办理机构对投标招标环境书面陈述批准前按上述法式打点。

　　投标人按照工程必要对招标请求人招标资历预审的，应按已颁布通告的实质和央求对招标请求人停止资历预审；

　　投标人采取对招标请求人资历预审的，凡预审及格者少于7家的，应从头颁布投标通告；预审及格者过量时，又未便间接肯定的，应在市扶植局采取随机体例抽取一至7家的招标请求人。

　　（1）投标文献体例标人应按照投标文献和投标工程图纸和工程手艺范例央求，联合踏勘动工现场和投标答疑会所领会的环境，体例招标文献和工程估算。招标文献体例停工后应认真校核，按投标文献的划定打印、装订、密封和标记，并满意投标文献央求的份数。采取尺度泄密化评审手艺目标（暗标）严酷按招办字文献划定履行。

　　a、招标文献的递交招标人应在投标文献央求提交招标文献的停止工夫前，将招标文献密封投递招标地址。在招标停止时限之前，招标人能够对所递交的招标文献停止弥补、点窜或撤退，弥补、点窜的实质为招标文献的构成部门。并须按投标文献的划定停止体例、密封和标记。

　　在招标停止工夫前，投标人应做好招标文献的接出工作。在吸收中应注重查对招标文献是不是按投标文献的划定停止密封和标记，并做好吸收工夫的记实，未定时或提早投递的，投标人该当拒收。

　　（1）投标人于开标前（上昼专题会的评标会应提早18小时以上，下战书专题会的评标会应提早4小时以上5小时之内）在招招标监视办理机构的监视下，经过市扶植工程买卖中间计较机编制按划定随机抽取评委，并供给具体来讲材料：

　　（3）扶植局卖命将已抽取评委果具体材料及告诉后果打印密封（密封套损害有效），划分交由投标人和招招标监视办理机构签收保留。

　　事情实质：依照中华公共共和国扶植部令[第89号]令《衡宇修建和市政根底设动工程动工投标招标办理法子》停止。投标人该当在招标有用期停止时限30日前肯定中标人。招标有用期该当在投标文献中载明。

　　投标人和中标人该当自中标告诉书收回之日起30日内，依照投标文献和中标人的招标文献签定书面条约；

　　投标人和中标人不得从新签定背聚散同本色性实质的其余和谈。签定书面条约后7日内，中标人该当将条约送办理机构存案。

　　在中华公共共和国境内处置各种衡宇修建及其从属举措措施的制造、装修装潢和宁可配套的相关线路、管道、装备的安设，和城镇市政根底设动工程的动工，扶植单元在完工前该当遵照本法子的划定，向工程地点地的县级以上公共当局扶植行政主管部分（具体来讲简称发证构造）请求支付动工承诺证。工程投资额在30万元具体来讲或修建面积在300平方米具体来讲的修建工程，能够不请求打点动工承诺证。依照国务院划定的权力和法式核准完工陈述的修建工程，将不支付动工承诺证。

　　供给具体来讲必备材料：《扶植工程用地承诺证》；《扶植工程计划承诺证》；《拆迁承诺证》或动工现场是不是具有动工前提的证实；中标告诉书及动工条约；动工图纸及手艺材料；动工集体妄图；监理条约或扶植单元工程手艺职员环境；品质、平安监视手续；资本保函或证实；动工承诺请求表和打点建管手续关连单。

　　扶植单元该当自支付动工承诺证之日起三个月内完工。因故不克不及定期完工的，该当向发证构造请求改期；改期以两次为限，屡屡不跨越三个月。既不完工又不请求改期或跨越改期时限的，动工承诺证自行取消。

　　扶植工程全进程监理投标，该当停工立项审批手续；扶植工程动工阶段监理投标，该当停工勘测和妄图事情；

　　动工投标，该当停工立项审批手续，扶植资本已落实，按划定该当实施扶植监理的工程已签定扶植监理条约；

　　公然投标工程应实施资历预审，约请投标工程可实施资历预审，也可实施资历后审，但资历预审和资历后审不克不及同时停止。

　　动工投标名目必要分别标段和肯定工期的，投标人该当公道分别标段、肯定工期，并在投标文献中载明。

　　应主动奉行总承包卖命制，不得将一个单元工程主楼、附楼、分部工程分隔投标，严禁投标人支解工程或中标人将中标工程守法转包、分包，如分部工程专科性较强必要另行提拔承包人的，必需投入无形修建墟市经过投标招标体例肯定。

　　所有为投标名目的后期筹办或监理事情供给妄图、征询办事的法人及其从属机构（单元），均不得加入该投标名目的招标。

　　由投标单元经过报刊、播送、电视等转播序言颁布投标布告，公然请承包者加入招标合作。凡具有划定前提的单元任何时间志愿加入招标。在浩繁的招标单元当选择报价公道、工期较短、诺言杰出的承包商。这类公然投标体例，因为加入招标的单元较多，因而检查招标资历及其标书的事情量较大，投标用度开销较多。实施公然投标工程应实施招标人资历预审，当资历预审的潜伏招标人过量时，由投标人经过随机方式从当选择招标人，且数目不得少于7家。公然投标普通合用于工程范围较大、手艺纷乱、报价程度不容易把握的大中型工程扶植扶植名目，和洽购数目多，金额大的物质装备、材质的供给。

　　投标单元不公然辟布投标布告，而是按照工程特性向经事后提拔的承包商收回投标告诉书或约请函，尔后按照各单元回函回答环境，肯定招标工具，请他们加入投标名目的招标合作。约请加入招标单元的个数，天下各都城有划定，我省在相关划定中，明白央求一至三家。约请投标体例因为对约请工具的手艺、经历和诺言方面比力领会和信赖，因而集体事情比力简明。不但能够节约投标用度、收缩投标事情的周期，你也可以进步招标中标率。约请投标属于无限合作性投标，这类投标体例节制了合作规模，有大概落空优异的招标者。实施约请投标工程可实施招标人资历预审，你也可以实施招标人资历后审。

　　由扶植单元间接提拔招标单元，就工程的工期和造价等前提，两边间接商榷中标前提和央求。加入议目标单元应一至两家。议标合用于投标事情展开有坚苦的地域。工程范围不大、专科性较强或特别央求多，面临造价央求并相同常刻薄的工程名目。两边在投标招标实践中用度付出起码，投标事情的周期也最短。议标缺少合作性，在造价上普通都偏高。

　　投标事情由开辟公司垄断，不集体投标和体例标底才能的开辟公司，可拜托工程征询公司等投标办事公司署理。但此类办事机构必需具有必定手艺天分，存在法人职位，经投标招标办理部分检查核准的企奇迹单元。

　　投标请求书该当包罗具体来讲首要实质：名目称号、环境、概算；开辟公司卖命集体投标的职员的姓名、年齿、营业简历、职务、职称；资本来历及落真相况；图纸、园地等环境是不是具有投标前提；投标体例。

　　工程扶植投标招标必需体例完备的投标文献和招标标书。投标文献和招标标书已经收回，除还有划定外，普通不得变动。投标必需根据相关划定体例标底，并送当局主管投标招标的部分或其拜托单元检查核准。体例标底职员的资历，须考核核准。另外，一个投标工程，只可体例一个标底。

　　为了包管投标的公道性，该当以投标单元为主，聘请相关部分及老手兴办评标带领小组，停止评标、决标。对大中型扶植名目，投标单元还能够约请经历富厚、有较妙手艺和经济评价程度的老手构成评标委员会，对各招标计划作出评估。在此根底上，保举1、二个招标企业，供评标带领小组核定，肯定中标单元。若是决标后果有损于国度好处时，当局主管投标招标的部分，有权给以反对。

　　招标单元在提交招标标书的同时，必需提交由其开户银行出具的招标包管金文凭。招标单元中标后，若是谢绝承当中目标工程使命，投标单元有权向为其出具保函的单元给予招标包管金。

　　签定承发包条约时，必需严酷实行标书的各项前提，不得点窜和变动；两边应交换各自开户银行出具的践约包管金文凭。包管金额在条约期满后该当归还。

　　投标单元和中标单元签定条约后失约，对方有权持践约包管金文凭向其确保银行索兑包管金。因为失信给对方酿成的牺牲如跨越践约包管金的，还应抵偿践约包管金的缺乏部门。

　　按企业的扶植功绩、职员本质、办理程度、资本数目、手艺设备等，将工程总承包企业天分挂号为为1、二级；动工承包企业天分挂号分为一至四级。各天分挂号尺度及承包工程规模由扶植部同一拟定、颁布。今朝，动工企业天分挂号尺度按1989年扶植部《动工企业天分品级尺度》履行。企业天分品级实施分级审批。甲第企业由扶植部审批，二至四级按照附属关联由国务院相关部分和省、自制区、直辖市扶植行政主管部分审批，经检查及格的企业由自制办理部分颁布《修建业企业天分文凭》。

　　企业天分静态办理是指因为环境变革，当组成及浸染企业天分的前提已高于或低于原定天分标及时，由天分办理部分对其天分品级或承包工程规模作响应调度的办理。静态办理经过天分年度查抄和情势的监视查抄停止。对企业天分的进级、升级实施通告轨制。实步履态办理，首要是为了凸起在墟市合作体制中内涵本质和用户评估对其天分的决议感化。经过对企业的天分检查肯定天分品级，由天分品级肯定企业衔接动工使命的规模与范围；经过对企业运营果冻及工功课绩的查核来从头评比天分品级。这类双向的静态的天分办理便是我国对动工企业停止行业办理的首要手腕和成长标的目的。

　　跟着加工办理体系体例鼎新的不停深切，呈现了以告竣工程名目总承包为目标的企业团体。这类对工程从立项到托付合用全进程承包的企业，称为工程名目总承包企业。为增强对工程名目总承包企业的天分办理，1992年4月扶植部颁布了《工程总承包企业天分办理暂行划定》。工程名目总承包企业天分分为。《暂行划定》从企业曾承当国总承包的工程数目、自有资本、职员本质、专科职员数目、企业承包总产值等方面划定了各天分品级须具有的详细前提。2003年7月，扶植部出台文献，废除《工程总承包资历文凭》，对处置工程总承包营业的企业不特意征战工程总承包天分。存在工程勘测、妄图或动工总承包天分的企业能够在其天分品级承诺的工程名目规模内展开工程总承包营业。但工程的动工应由存在响应动工承包天分的企业承当。

　　其一是工程总承包体例，即指处置工程总承包的企业（具体来讲简称工程总承包企业）受业主拜托，依照条约商定对工程名目的勘测、妄图、洽购、动工、试运转（完工查收）等实施全进程或几何阶段的承包。工程总承包企业依照条约商定对工程名目的品质、工期、造价等向业主卖命。工程总承包企业可照章将所承包工程中的部门事情发包给存在响应天分的分包企业；分包企业依照分包条约的商定对总承包企业卖命。工程总承包体例风行的作法有四种，即妄图洽购动工（EPC）/交钥匙总承包、妄图—动工总承包（D-B）、按照工程名目的差别范围、表率和业首要求，还可采取妄图—洽购总承包（E-P）、洽购—动工总承包(P-C)等体例。

　　其二是工程名目办理体例，工程名目办理是指处置工程名目办理的企业受业主拜托，依照条约商定，代表业主对工程名目的集体实行停止全进程或几何阶段的办理和办事。工程名目办理企业不间接与该工程名目的总承包企业或勘测、妄图、供货、动工等企业签定条约，但能够按条约商定，辅佐业主与工程名目的总承包企业或勘测、妄图、供货、动工等企业签定条约，并受业主拜托监视条约的实行。工程名目办理有两种根本体例，即名目办理办事型或名目办理承包型，名目办理办事是指工程名目办理企业依照条约商定，在工程名目决议计划阶段，为业主体例可行性研讨陈述，停止可行性剖析和名目筹谋；在工程名目实行阶段，为业主供给投标署理、妄图办理、洽购办理、动工办理和试运转（完工查收）等办事，代表业主对工程名目停止品质、平安、进度、用度、条约、新闻等办理和掌握。工程名目办理企业普通应依照条约商定承当响应的办理仔肩。名目办理承包是指工程名目办理企业依照条约商定，除停工名目办理办事的全数事情实质外，还能够卖命停工条约商定的工程发轫妄图（根底工程妄图）等事情。对必要停工工程发轫妄图（根底工程妄图）事情的工程名目办理企业，该当存在响应的工程妄图天分。名目办理承包企业普通该当依照条约商定承当必定的办理危险和经济仔肩。

　　工程扶植阶段，指房地产开辟名目从参加年度动工方案起，到名目动工全数停工，经过扶植主管部分垄断的分析查收，到达客户能够住用法式的进程。本阶段开辟商要停工的首要报批手续有：在获得地皮利用权后，向计委请求参加年度动工方案；同时，与“四源”供给单元签订供源和谈，按划定付出相关用度。尔后，向建委提议请求完工陈述，填报扶植开辟审批表；到市投标招标办理办公室，打点投标核准手续，提拔动工单元；到工程扶植品质监视总站，打点品质监视备案手续；到建委申领扶植工程完工证。名目完工后，实时报请扶植主管部分停止扶植工程分析查收及扶植工程计划查收。

　　工程扶植阶段是将开辟进程触及到的人力、材质、板滞装备、资本等资本堆积在一个一定的时空点上所处置的动工出产勾当。

　　商品房预售是指房地产开辟企业将恰逢扶植中的衡宇事后出卖给承购人，由承购人付出定金或房价款的行动。

　　商品房现售，则是指房地产开辟企业将完工查收及格的商品房出卖给买受人，并由买受人付出房价款的行动。商品房现售尺度是指衡宇已经过完工查收或分期查收，并获得《房地产开辟运营名目托付利用证》。

　　商品房预售实施承诺证轨制。未获得《商品房预售承诺证》的，不得停止商品房预售。开辟企业停止商品房预售，该当向乡村、县房地产办理部分打点预售挂号，获得《商品房预售承诺证》。

　　按供给预售的商品房计较，加入开辟扶植的资本到达工程扶植总投资的25%以上，并已肯定动工进度和完工托付日期。划定为多层修建停工主体构造的全数；小高层修建停工主体构造的三分之二；高层修建停工主体构造的二分之一。

　　商品房预售计划。预售计划该当申明商品房的地点、装修尺度、完工托付日期、预售总面积、托付利用后的财产办理等实质，并该当附商品房预售总立体图、分层立体图。

　　商品房现售实施现售存案证。现售存案证只用办一次，直到屋子全数卖光，没必要每一年调换，当消费者看到该证是客岁打点的，你也可以照买不误。该当契合具体来讲前提：

　　供水、供电、供热、燃气、通信等配套根底举措措施具有托付利用前提，其余配套根底举措措施和大众举措措施具有托付利用前提或已肯定动工进度和托付日期；

　　目的墟市定位与消费者需要研讨，目的墟市定位，目的墟市特点描写，目的消费者行动剖析，破费个案描写，置业参谋营销观念晋升，营销焦点思念晋升，卖点系统妄图与晋升，营销计谋与干线战略，置业参谋营销进犯系统成立，现场进犯系统的成立，价钱定位及战略，价钱战略，价钱定位，订价预控及申明，付款体例倡议，发卖额静态测算，名目促销方案倡议，渠道促销倡议，公关勾当促销倡议，客户促销倡议，品牌促销倡议，树模单元及情况的妄图倡议，置业参谋营销估算，推行用度估计，营销用度估计。

　　品牌战略标的目的倡议与界说，消费者心思感触感染定位，宣扬守势的肯定，宣扬路子的拟定，功效分别倡议，装修标的目的倡议，榜样房的功效分别界说，看房通道的结构倡议，传布序言的肯定及详细序言颁布方案，名目标记（LOGO）妄图，中英文尺度字妄图，尺度色系，帮忙色系，尺度拉拢范例，特准拉拢 ，禁用拉拢，发卖训练，发卖办理筹谋，发卖步队进驻，发卖履行。

　　手刺、信纸、信封、传真纸、文献袋、请帖、事情卡、水杯、烟灰缸、废料桶、车体、工地围墙妄图、工地告白牌妄图、导示牌妄图、条幅妄图、路旗妄图、挂旗妄图、车体包装妄图、首要街区庞大局面告白牌的妄图、展板妄图、售楼处导示招贴、喷图画妄图、看楼通道妄图、户形局面申明妄图、榜样房导示卡、牌、标记等妄图、行车导示编制妄图、售楼书、售楼杂志、宣扬折页、宣扬海报、邮递单张、影视告白剧本创意。

　　各发卖期的告白详细创意、传布序言的肯定及详细序言颁布方案，展销会的共同，促销勾当的共同，其余外卖场的共同，告白结果测定与监控，合作敌手监控，合作者征询陈述，合作者告白监控及详细剖析，发卖掌握及月度目的拟定。

　　工具：在当地购置自住住宅，同时在本地住宅资本办理中间编制交存住宅公积金的住宅公积金交存人和汇交单元的离退休员工。